6829 – 0062
Question:
Assalamualikum Moulana,
With reference to our discussion, please guide me how to structure the following transaction in halal way.
Golden Land Pty Ltd – is the client (owned by third party)
Ethical Capital Alliance Pty Ltd – the finance and project management company ( 100% owned by Me)
Equal Construction Pty Ltd – the construction company ( 51% owned by Me)
The client owns the land and has tasked Ethical Capital Alliance to construct a warehouse for them on the land they own. The estimated cost of construction would be R 10,000,000 if the client pays immediately when the project is completed. The client wants to settle this by paying 15% of the amount at the beginning of the project and the balance over 60 monthly installments over the next 5 years.
Taking the deferred payment structure into consideration Ethical Capital Alliance would need to charge an additional 35% of the estimated value to accommodate the client request.
In the meantime Ethical Capital Alliance will contract Equal Construction to complete the project at the estimated value and settle the construction company when the project is completed.
Please advise
Regards
Tariq Kaleel
Answer:
As salām ʿalaikum wa raḥmatullāhī wa barakātuhū
In the Name of Allāh, the Most Gracious, the Most Merciful.
“Istiṣnāʿ” is a contractual term that describes an agreement where one party commissions another to construct a specific structure or produce a designated product. This contract requires a clear definition of two critical aspects:
- The precise measurements, quality, and specifications of the intended construction or product.
- The total price and the schedule for payment.
If the above two requirements are met, then it will be permissible to engage in an Istiṣnāʿ contract, with flexibility in payment terms, allowing for either immediate or deferred settlement.
Therefore, it will be permissible to structure the arrangement as follows:
Golden Land Pty Ltd will formalize an Istiṣnāʿ contract with Ethical Capital Alliance. The total price will reflect the estimated value plus by 35%. Thereafter, 15% may be calculated as the initial payment and the remainder will be distributed over a 60-month period.
Upon confirmation of the above, Ethical Capital Alliance may enter into an Istiṣnāʿ contract with Equal Construction Pty Ltd, wherein the payment amount will be fixed at the estimated value of the construction (R10 000 000) and the payment date will be set to the completion of the project.
And Allāh Taʿālā knows best.
«المبسوط» للسرخسي — أبو بكر، شمس الأئمة، محمد بن أحمد بن سهل السرخسي (ت ٤٨٣ هـ) 15/ 84
(قال:) رحمه الله اعلم بأن البيوع أنواع أربعة، بيع عين بثمن، وبيع دين في الذمة بثمن وهو السلم، وبيع عمل العين فيه تبع وهو الاستئجار للصناعة ونحوهما فالمعقود عليه الوصف الذي يحدث في المحل بعمل العامل والعين هو الصبغ بيع فيه، وبيع عين شرط فيه العمل وهو الاستصناع……… فالمستصنع فيه مبيع عين ولهذا يثبت فيه خيار الرؤية والعمل مشروط فيه وهذا؛ لأن هذا النوع من العمل اختص باسم فلا بد من اختصاصه بمعنى يقتضيه ذلك الاسم، والاستصناع استفعال من الصنع فعرفنا أن العمل مشروط فيه
بدائع الصنائع في ترتيب الشرائع — علاء الدين، أبو بكر بن مسعود بن أحمد الكاساني الحنفي (ت ٥٨٧هـ) 5/ 2
أما صورة الاستصناع فهي أن يقول إنسان لصانع – من خفاف أو صفار أو غيرهما -: اعمل لي خفا، أو آنية من أديم أو نحاس، من عندك بثمن كذا، ويبين نوع ما يعمل وقدره وصفته، فيقول الصانع: نعم…… وأما جوازه، فالقياس: أن لا يجوز؛ لأنه بيع ما ليس عند الإنسان، لا على وجه السلم، وقد نهى رسول الله صلى الله عليه وسلم عن بيع ما ليس عند الإنسان، ورخص في السلم، ويجوز استحسانا؛ لإجماع الناس على ذلك؛ لأنهم يعملون…… ذلك في سائر الأعصار من غير نكر، وقد قال عليه الصلاة والسلام: «لا تجتمع أمتي على ضلالة» وقال عليه الصلاة والسلام: «ما رآه المسلمون حسنا؛ فهو عند الله حسن، وما رآه المسلمون قبيحا؛ فهو عند الله قبيح» والقياس يترك بالإجماع………
فتاوی دار العلوم زکریا — حضرت مولانا مفتی رضاء الحق صاحب دامت برکاتہم ۔ 287 /5
جب کوئی شخص مثل : زید کسی کمپنی کو تم دیگر مکان یا فلیٹ بنوانے کے لیے کہدے اور مکان یا فلیٹ بک کرا کر معاملہ طے کرلے تو اس معاملہ کو زمانہ حال کے فقہاء نے استصناع میں داخل فرمایا ہے ، پھر اس میں تاریخ متعین ہو یا نہ ہو، مختار قول کے مطابق اس سے استصناع میں کوئی فرق نہیں پڑیگا۔
فتاوی قاسمیہ — حضرت مولانا مفتی شبیر احمد القاسمی ۔ 621 /19
جب فلیٹ وغیرہ کا نقشہ نمونہ، سائز سب کچھ دکھا کر کے آرڈر دیا گیا، پھر وعدہ کے مطابق لین دین بھی ہو گیا تو یہ معاملہ استصناع کے دائرہ میں داخل ہو کر جائز ہے ۔
بدائع الصنائع في ترتيب الشرائع — علاء الدين، أبو بكر بن مسعود بن أحمد الكاساني الحنفي (ت ٥٨٧هـ) 5/ 3
وأما شرائط جوازه (فمنها) : بيان جنس المصنوع، ونوعه وقدره وصفته؛ لأنه لا يصير معلوما بدونه…. (ومنها) : أن يكون مما يجري فيه التعامل بين الناس……. (ومنها) : أن لا يكون فيه أجل، فإن ضرب للاستصناع أجلا؛ صار سلما حتى يعتبر فيه شرائط السلم، وهو قبض البدل في المجلس
الفتاوى العالمكيرية المعروفة بالفتاوى الهندية— جماعة من العلماء 4/ 517
يجوز الاستصناع استحسانا لتعامل الناس وتعارفهم في سائر الأعصار من غير نكير. كذا في محيط السرخسي. والاستصناع أن تكون العين والعمل من الصانع
رد المحتار على الدر المختار— محمد أمين، الشهير بابن عابدين (ت ١٢٥٢ هـ) 5/ 225
(قوله والمبيع هو العين لا عمله) أي أنه بيع عين موصوفة في الذمة لا بيع عمل أي لا إجارة على العمل لكن قدمناه أنه إجارة ابتداء بيع انتهاء تأمل
شرح المجلة — العلامة الكبير والفقيه المحقق الشهير المرحوم مفتي حمص الاسبق محمد خالد الاستحان (ت ١٢٥٣ هـ) 2/ 405
المادة ٣٩٠-(يلزم في الاستصناع وصف المصنوع وتعريفه على الوجه الموافق للمطلوب) لما مر من البحر والبدائع ان من شروط الاستصناع بيان جنس المصنوع ونوعه وقدره وصفته – مثلا لو اوصى صانعا بان يعمل له طشتا، يلزم بيان الجنس الذي يعمل منه الطشت حديدا او نحاسا، ونوع الحديد ومقدار حجمه ولونه وكونه منقوشا اولا، الى غير ذلك بوجه يرفع الجهالة لئلا يؤدي الى المنازعة
An introduction to Islāmic finance – Muftī Muḥammad Taqī `Usmānī – Pg. 195
It is necessary for the validity of Istiṣnāʿ that the price is fixed with the consent of the parties and that necessary specification of the commodity (intended to be manufactured) is fully settled between them.
شرح المجلة — العلامة الكبير والفقيه المحقق الشهير المرحوم مفتي حمص الاسبق محمد خالد الاستحان (ت ١٢٥٣ هـ) 2/ 405
المادة ٣٩١ – و لا يلزم في الاستصناع دفع الثمن حالا اي وقت العقد
فتاوی قاسمیہ — حضرت مولانا مفتی شبیر احمد القاسمی ۔ 632 /19
عقد سلم میں رأس المال یعنی ثمن اور قیمت کا مکمل طور پر نقدا دا کرنا لازم ہو جاتا ہے اور مجلس عقد میں شمن پر قبضہ کر نا بھی لازم ہو جاتا ہے، اس کے برخلاف عقد استصناع میں ثمن اور قیمت کا پیشگی ادا کر نالازم نہیں ہے؟ جانین کی تراضی سے جیسا طے ہو جائے ویسا ہی عمل کرنا جائز ہے، چاہے ساری قیمت پیشگی ادا کر دے یا کچھ پیشگی ادا کر دے، باقی بعد میں ادا کر دئے، یا کچھ بھی ادا نہ کرے؛ بلکہ مبیع کی وصولی کے وقت میں ادا کرے، تو یہ ہر طرح سے جائز ہے۔
An introduction to Islāmic finance – Muftī Muḥammad Taqī `Usmānī – Pg. 199
Istiṣnāʿ can be used for providing the facility of financing in certain transactions, especially in the house finance sector.
If the client has his own land and seeks financing for the construction of a house, the financier may undertake to construct the house at that open land, on the basis of Istiṣnāʿ, and if the client has no land and he wants to purchase the land also, the financier may undertake to provide him a constructed house on a specified piece of land.
Since it is not necessary in Istiṣnāʿ that the price is paid in advance, nor is it necessary that it is paid at the time of delivery, (it may be deferred to any time according to the agreement of the parties, therefore, the time of payment may be fixed in whatever manner they wish. The payment may also be in instalments.